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경매에서 유치권이란? 유치권은 채권을 변제받을 때까지 점유할 수 있는 권리 유치권은 남의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 이에 대한 채권을 변제받을 때까지 (별도의 법적절차 없이) 점유할 수 있는 권리입니다. 따라서 유치권은 일정한 요건만 갖춘다면 당연히 성립하는 법정담보물권이라고도 합니다. 흔한 예로, A가 시계 수리공에게 시계를 맡긴 후, 수리비를 주지 않는다면 시계공은 수리비를 받을 때까지 그 시계를 유치할 수 있는 것입니다. 이때 A가 친구 B에게 시계를 팔았다면, B는 수리공에게 시계를 내놓으라고 할 수 있을까요? 수리공은 채무자가 아닌 B에게 수리비를 달라고 요구할 수는 없습니다. 다만, 누구라도 수리비를 주지 않으면 시계를 계속 점유할 수 있습니다. 이렇듯 유치권은 유치한 물건의 소유자가 바뀌더라도 이와 상관없.. 2023. 5. 2.
사업하는 임차인을 보호하는 상가건물임대차보호법 상가임대차보호법은 누구를 대상으로 할까요? 상가임대차보호법은 상가건물을 임대차할 경우에 적용되는 법입니다. 또한 상가건물이란 소득세법, 부가가치세법, 법인세법의 적용을 받는 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말합니다. 즉, 사업자등록을 해야만 이법의 적용을 받을 수 있습니다. 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 정해놓은 임대차보증금의 한도를 넘어서는 안됩니다. 상가임대차보호법은 사회적 약자를 보호하기 위해 특례를 적용하는 것인데, 보증금액이 큰 상가건물의 임차인은 사회적 약자로 보기 어렵기 때문일 것입니다. * 지역에 따른 보증금 한도액 적용 지역 적용 보증금 서울특별시 9억 이하 과밀억제권역 (서울특별시 제외) 및 부산광역시 6억9천만원 이하 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과.. 2023. 3. 28.
경매에서 주의해야 하는 임차권등기 임차권은 왜 등기할까요? 임차권은 채권이므로 임차인은 임대인에게만 임차권을 주장할 수 있습니다. 그래서 원칙적으로 임대차 기간 중에 임대인이 부동산을 제삼자에게 양도하게 되면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 하지만, 이렇게 되면 보증금을 돌려받을 수 없게 되거나, 살고있는 집을 빼앗겨 불안해서 살 수 없을 것입니다. 그래서 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득하는 방법이 있습니다. 하지만 임대차기간이 종료된 후에 보증금을 반환해 주지 않는다면, 보증금을 돌려받기 위해 소송을 해야하는 번거로움과 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 또한 이사를 하게 되면 대항력을 잃게 되기 때문에 꼼짝없이 살던 집에 머물러 있어야 하는 어려움이 있겠죠? 이러한 문제를 해결하기 위 임차인은.. 2023. 3. 28.
소액임차인의 강력한 힘, 최우선변제권 영세한 임차인의 경우 보증금이 재산의 상당 부분을 차지하기 때문에 특히 보호해야 할 사회적 책임이 있으며, 이를 위해 소액임차인에게 인정되는 권리가 최우선변제권입니다. 최우선변제권이란? 최우선변제권은 주택등 부동산이 경매되었을 때, 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이때는 임차인의 전입신고일이 언제인지, 확정일자를 받았는지, 대항력을 언제 취득했는지에 상관없이, 임차인의 보증금이 법에서 정한 보증금 이하이고 우선변제권과 마찬가지로 경매개시결정의 등기 전에 대항력을 갖고 있기만 한다면 배당요구 종기일 전에 배당요구하여 받을 수 있습니다. 최우선변제권의 기간별 적용기준 최우선변제권은 전세보증금이 인상되는 추세에 따라 기준금액도 인상되고 있습니다. 적용되는 시기와 .. 2023. 3. 24.
임차인도 우선변제 받을 수 있는 확정일자 확정일자란? 많은 사람들이 부동산 임대차계약을 합니다. 그런데 임대차계약은 물권이 아닌 채권 이기 때문에 특정인에 대하여만 요구할 수 있습니다. 즉 살고 있는 임차주택의 소유권이 제삼자에게 이전되면, 새로운 소유자에게는 임차권을 주장할 수 없습니다. 임차인이 일정한 요건을 갖추면 제3자에게도 권리를 행사할 수 있는 대항력이라는 든든한 무기가 있기는 합니다. 하지만, 임차주택이 경매로 매각되었을 경우, 대항력만으로 보호받기에는 충분하지 않습니다. 경매에서 임차인이 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 인수되겠지만, 후순위일 경우 선순위인 금전채권자를 보호하기 위해 임차권은 소멸되며, 낙찰대금에서 배당조차도 받을 수도 없게 됩니다. 따라서 임차인이 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있도록 한 것이 바.. 2023. 3. 18.
대항력있는 임차인 임차인의 대항력이란? 임차인의 대항력이란, 임차하여 살고있는 주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도, 자신의 임차권을 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 대항력을 얻기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 합니다. [주택임대차보호법] 제3조 (대항력 등) (1) 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ■ 대항력의 발생 대항력은 임대차계약을 체결한 후, 주민센터에 전입신고를 마치고 입주(점유)하면 그 다음날(새벽0시)부터 제3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다. 즉 전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되었을 때, 그 다음날 '0시' 부터 대항력의 .. 2023. 3. 18.
부동산 처분금지가처분 가처분이란? 부동산에서 가처분이란 장래에 채권을 쉽게 실행하기 위해서 부동산의 현재 상태를 동결시키는 보전처분입니다. 다만 가압류와 다른 점은, 가압류는 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 보전하는 반면, 가처분은 특정한 행위를 청구하며, 금전으로 환산할 수 없는 채권을 보전합니다. 가처분은 어떠한 효력이 있을까? 예를 들어 A가 B에게 사기를 당해서 A 소유의 아파트를 B에게 이전해 주었고, B에게 다시 아파트를 돌려달라고 하였으나 B가 응하지 않고 있다면, A는 아파트 소유권을 찾기 위해 소유권이전등기를 말소해 달라는 소송을 할 것입니다. 하지만 A가 승소하기 전에 B가 C에게 아파트를 양도했다면 A는 아파트를 반환받을 수 있을까요? 순위 관리자 권리내용 비고 1 A 소유권 2 B 소유권 이전 사기로.. 2023. 3. 18.
큰 이익을 남기는 가압류부동산 가압류는 경매에서 어떤 의미기 있을까요? 왠지 가압류가 있는 경매물건은 경계를 하게됩니다. 하지만 제대로 분석하면 금전적 손해를 미리 예방할 수 있고, 간단히 해결될 수 도 있습니다. 가압류란? 가압류란 금전채권과 관련된 소송에서 판결이 확정될 때까지 채무자 소유 부동산을 현재 상태로 동결시키는 것을 말합니다. 금전채권에 대한 채권자가 가압류 신청을 하면, 법원이 가압류 결정을 해서 등기부에 기입하는 것입니다. 가령, A가 B에게 돈을 빌려주면서 B가 소유한 부동산에 근저당권과 같은 담보권을 설정해 두었다면, A는 담보권을 실행하여 B 소유 부동산으로 쉽게 채권을 변제받을 수 있을것입니다. 그러나 담보권을 설정해두지 않았다면, A는 B를 상대로 대여금반환 청구소송에서 승소한 뒤, B소유 부동산에 대해 강.. 2023. 3. 17.
온라인으로 편리하게 전입신고, 확정일자, 임대차 신고하기 시간내기 어려운 사람들을 위해 온라인으로 간편하게 전입신고, 확정일자 받기, 임대차신고 하는 방법에 대하여 알아보겠습니다. 온라인으로 전입신고 하기 전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이전했을 때에는 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관에게 신고하는 절차입니다. 이전에는 가까운 주민센터에 방문하여 정해진 서식을 작성하는 방법만이 있었지만, 이제는 온라인으로도 전입신고를 할 수 있습니다. 1) 먼저, 정부24 홈페이지에서 통합검색창에 '전입신고'라고 입력하고 검색합니다. 2) 그 다음에 신고.신청을 선택하면 맨 윗줄에 전입신고에 대한 신고 버튼을 클릭합니다. 3) 비회원신청으로 진행하셔도 가능합니.. 2023. 3. 16.
권리분석으로 쉽게 알아보는 환매특약등기 환매특약등기는 부동산 매매계약 시 매수인이 매도인에게 일정금액을 지급하고 소유권이전등기 후 해당 부동산을 다시 매입하겠다는 내용의 등기입니다. 환매특약등기 란? 부동산을 매도하고 일정기간이 경과한 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 환매권이라 합니다. 그리고 환매권은 매도자와 매수자 쌍방 간의 약정 성립하는데, 이때 환매권이 있음을 표시하는 등기가 바로 환매특약등기 입니다. 즉, 계약기간 동안 돈을 지불하고 건물을 산 다음, 기간이 지나면 되팔겠다는 의미를 갖고 있습니다. 예를 들어 A 씨가 B 씨에게 1억 원짜리 아파트를 팔면서 2년 뒤에 돌려받는다는 조건으로 6천만 원의 계약금을 받았다면, 이후 C 씨에게 7천만 원을 받고 판다면 차액인 3천만 원만큼 이익을 보게 되는 것이죠. 물론 실제로.. 2023. 3. 15.
권리분석으로 알아보는 가등기 / 담보가등기 가등기는본등기(본등기)를위한예비등기로서순위보전의효력만을가지고있으며,물권변동의효력은없습니다. 담보가등기는채권자가채무자또는제3자(물상보증인)로부터금전채권을확보하기위하여채무자의부동산을목적물로하여채무자의채무불이행이발생할경우에채무자의부동산을경매처분하여변제받는방법으로진행되는제도입니다. 부동산 거래시 등기부등본을 열람하면 소유권이전청구권보전이라는 말과 함께 '소유권이전청구권가등기'라는 항목이 존재하는데요. 이처럼 가등기란,부동산 매매계약 후 잔금 지급전에 매수인이 매도인에게 미리 설정해두는 권리입니다. 그렇다면 왜 굳이 돈을 주고 사는 사람이 다른사람에게 먼저 이전신청을 하는걸까요? 그리고 만약 내가 산 집이 나중에 문제가 생기면 어떻게 될까요? 이번 시간에는 이러한 궁금증을 해결하기 위해 가등기와 담보가등기의 차이.. 2023. 3. 8.
권리분석으로 쉽게 알아보는 전세권 전세권이란? 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있는 용익물권입니다. (민법 제303조) 전세권은 반드시 전세금 지급 및 등기를 해야 합니다. 흔히들 전세권과 임대차에 대하여 혼동을 하는 경우가 많습니다. 임대차계약서만 작성하고 등기를 하지 않으면 임대차가 됩니다. 임대차는 월세 지급여부에 따라 전세와 월세로 나눌 수 있습니다. 한편, 임대차 계약을 부동산 등기부에 전세권설정등기를 하면 전세권이 되는 것입니다. 즉, 월세를 지급하더라도 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 했다면 전세권이 됩니다. ▶ 전세권과 임대차의 구분 구분 전세권 임대차 전세 월세 등기여부 등.. 2023. 3. 8.
권리분석으로 쉽게 알아보는 지상권 / 지역권 지상권이란? 지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물건을 말합니다. (민법 제279조) 지상권의 설정없이 다른사람의 토지를 임차해서 사용하게 되면 여러가지 문제가 발생합니다. 이때의 임차권은 채권이라서 토지의 소유권이 제3자에게 이전되면 임차권자는 제3자에게 권리를 주장할 수 없습니다. 단, 토지 임차권자가 토지위에 건물을 완공하여 소유권보존등기를 마쳤다면 임차권자는 제3자에게 권리를 주장할 수 있으며, 이후 건물이 멸실되면 다시 제3자에 대한 효력이 사라지는 것입니다. 또한 건물을 다른사람에게 양도할 경우 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다. 하지만 토지 임차권자가 토지소유자(지상권 설정자)의 협조로 물권인 지상권을 설정하게 되면 지상권자가 되어.. 2023. 3. 7.
권리분석으로 쉽게 알아보는 저당권 / 근저당권 저당권이란? 저당권이란, 부동산을 담보로 돈을 빌려주었을때, 그 부동산의 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 저당권을 설정해 놓으면 돈을 받기위해 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 그런데, 담보를 잡힌 부동산은 반드시 돈을 빌리는 채무자의 소유일 필요는 없습니다. 제3자가 자신의 부동산을 담보하여 돈을 갚겠다고 보증을 설 수도 있는 것입니다. 이때 제3자를 '물상보증인'이라고 합니다. 근저당권이란? 근저당권이란, 채무자와 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도내에서 담보하는 저당권을 말합니다. 예를 들어, 은행에서 1억원을 1년간 대출받았다면, 형편이 어려워 중간에 이자를 내지 못한 경우 채권액은 1억원보다 늘어나게 될 것입니다. 이렇듯 채.. 2023. 3. 7.
세입자가 꼭 알아야 할 전세보증금 반환보증보험 전세보증금 반환보증보험의 필요성 은행 금리인상과 더불어 부동산 경기의 악화로 부동산의 가격이 하락하면서 전세금을 주고 주택에 입주한 세입자들이, 계약 종료시점에 전세금을 온전히 돌려받지 못하여 어려움에 처한 경우가 많습니다. 집주인의 자금 사정이 좋지 않다거나, 새로운 세입자를 구하지 못할 수도 있습니다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어가면 낮은 낙찰가 또는 선순위에 밀려 보증금의 일부만 돌려받거나 하나도 못받을 수도 있습니다. 대항력 있는 임차인이 경매 또는 임대인의 다른재산을 압류하는 등의 법적조치로 회수에 나설 수 있지만, 적지않은 시간과 심적부담, 소송비용 등이 발생할 수 있어 많은 어려움이 있습니다. 이와 같은 상황에 대비하여 전세보증금 반환보증보험(이하 전세보증보험)을 미리 가입해 두면, 보증기.. 2023. 3. 7.
누구나 알고가는 채권 / 물권 '채권' 이란, 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이며, '물권' 이란, 특정한 물건을 직접 지배할 수 있는 배타적인 권리를 말합니다. 채권 이란? '채권' 이란, 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 채권을 '돈받을 수 있는 권리' 로만 알고 있는 경우가 많은데, 이를 포함하여 금전적으로 액수를 정할 수 없는 경우도 채권의 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어 아파트를 매매계약 했을때, 매도자의 매매대금지급청구권이나, 매수자의 소유권이전청구권이 모두 채권입니다. 채권의 목적이 되는 행위가 실천 가능하고, 법에 어긋나지 않다면, 채권자와 채무자의 약정이 있을 경우 종류와 내용의 제한 없이 채권과 채무가 발생할 수 있습니다. 가령 바다를 모두 마셔.. 2023. 3. 6.
권리분석의 시작 말소기준권리 '말소기준권리' 란 경매에서 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다. '말소기준권리' 란? 부동산에는 소유권, 전세권, 저당권, 임차권, 지상권 등 많은 권리들이 있을 수 있습니다. 그런데 그 부동산이 경매로처분될 경우, 부동산에 있는 권리 중 인수와 소멸(말소) 여부를 판단하는 기준이 되는 특정권리를 '말소기준권리' 라고 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 합니다. 반면, 말소기준권리 및 후순위 권리는 모두 소멸되기 때문에 낙찰자는 신경쓰지 않아도 됩니다. 따라서 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 가장 선순위인 것을 찾은 다음, 이후의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸된다고 보면 됩니다. · 압류, 가압류 · 저당권, 근저당권 · 압류, 가압류 ·.. 2023. 3. 5.

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