부동산 처분금지가처분

 

 

 

 

가처분이란?

 

  부동산에서 가처분이란 장래에 채권을 쉽게 실행하기 위해서 부동산의 현재 상태를 동결시키는 보전처분입니다.

  다만  가압류와 다른 점은, 가압류는 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 보전하는 반면, 가처분은 특정한 행위를 청구하며, 금전으로 환산할 수 없는 채권을 보전합니다.

 

 

 

가처분은 어떠한 효력이 있을까?

 

예를 들어 A가 B에게 사기를 당해서 A 소유의 아파트를 B에게 이전해 주었고, B에게 다시 아파트를 돌려달라고 하였으나 B가 응하지 않고 있다면, A는 아파트 소유권을 찾기 위해 소유권이전등기를 말소해 달라는 소송을 할 것입니다. 하지만 A가 승소하기 전에 B가 C에게 아파트를 양도했다면 A는 아파트를 반환받을 수 있을까요?

순위	관리자	권리내용	비고
1	A	소유권
2	B	소유권 이전	사기로 소유권 취득
3	C	소유권 이전	선의 or 악의
4	D	근저당권	선의 or 악의

 

   A가 반환 받을 수 있을지 여부는 C 또는 D가 B의 사기임을 알았는지(악의), 몰랐는지(선의)에 달려있습니다.  C와 D 중 한 명이라도 선의인 경우, 선의인 제삼자를 보호하기 위해 A는 소유권을 되찾을 수 없습니다.

 

그렇다면 C와 D의 선의 여부는 누가 입증해야 할까요?  민법에서는 선의추정의 원칙이 적용됨에 따라, C 와 D의 법률행위는 기본적으로 선의로 추정됩니다. 다시 말해서 A가 B의 사기로 이전된 아파트의 소유권을 되찾으려면, A가  'C와 D가 악의였음' 을 입증해야 합니다.  하지만 현실적으로 이를 입증하기는 매우 어렵습니다. A는 C나 D와 직접적인 거래한 당사자도 아닐 뿐만 아니라, C와 D는 자신의 권리를 빼앗길 줄 알면서 사기였음을 알았다고 진술할리가 만무하기 때문입니다.

 

  이런 문제를 사전에 예방하기 위해 A는 법원에 가처분을 신청할 수 있습니다. 이를 법원이 인용을 결정하게 되면, 가처분의 취지가 해당 부동산의 등기부에 등기됩니다.  가처분등기에는 피보전권리( 소유권이전등기 말소청구권)와 금지사항(매매, 전세권, 저당권, 증여, 임차권의 설정 등)을 반드시 기재하게 됩니다. 따라서 이후 등기하려는 C와 D는 본인들의 권리를 등기하기 전에 가처분 사실을 인지하고 소유권에 관한 분쟁이 있음을 미리 할 수 있기 때문에 선의의 제3자가 될 수 없고, 따라서 A는 C와 D에게 우선하여 권리를 주장할 수 있게 됩니다.

순위	권리자	권리 내용
1	A	소유권
2	B	소유권 이전
3	A	소유권이전등기 말소청구 가처분
4	C	소유권 이전
5	D	근저당권 설정

 이렇듯 가처분등기는 제삼자에게 분쟁의 사실을 미리 경고하여 해당 부동산에 관한 법률행위가 없도록 방지하며, 이후 법률행위를 한 사람이 악의임을 명확히 하여, 본안소송에서 승소했을 때 실익을 보호하기 위함입니다.  즉 가처분 채권자가 본안소송에서 승소할 경우, 가처분등기 이후의 등기 중 가처분 채권자의 권리를 침해하는 등기에 대해 말소를 신청할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 경매에서 가처분등기에 대한 권리분석을 제대로 할 수 있을까?

 

 가처분등기는 피보전권리에 대한 분쟁이 있다고 사전에 경고하는 의미가 있습니다.  가처분등기가 되어있는 부동산을 경매에서 입찰하는 경우, 가처분의 원인이 되는 본안소송의 내용을 파악하고 예측한 결과가 낙찰자에게 미칠 영향을 정확히 분석해야 합니다. 단순히 가처분 내용이 낙찰자에게 인수될 것인지, 소멸될 것인지만 파악하는 것은 의미가 없습니다.

 

  하지만, 소송의 이해관계인이 아니라면 본안 소송의 내용을 파악하는데 한계가 있을 수밖에 없습니다.  가처분등기가 되어있는 경매 부동산에 '소유권이전등기 말소청구권'이 피보전권리라는 것은 알 수 있지만, 세부적인 사유는 당사자가 아니면 알기 어렵습니다.  결론적으로 낙찰자 입장에서는 소송의 결과나, 그 결과로 인해 낙찰자에게 미칠 영향까지 정확하게 분석하는 것은 불가능에 가깝습니다.

 

다만, 가처분 내용을 대수롭지 않게 넘기기 보다는, 본안 소송의 결과에 따라 경매의 효력에 영향을 미칠 수 있는지 여부를 고려하여 입찰여부를 결정하는 것이 좋겠지요.