권리분석으로 쉽게 알아보는 지상권 / 지역권

 

 

 

 

 지상권이란?

 

  지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물건을 말합니다. (민법 제279조)  

  지상권의 설정없이 다른사람의 토지를 임차해서 사용하게 되면 여러가지 문제가 발생합니다. 이때의 임차권은 채권이라서 토지의 소유권이 제3자에게 이전되면 임차권자는 제3자에게 권리를 주장할 수 없습니다.  단, 토지 임차권자가 토지위에 건물을 완공하여 소유권보존등기를 마쳤다면 임차권자는 제3자에게 권리를 주장할 수 있으며,  이후 건물이 멸실되면 다시 제3자에 대한 효력이 사라지는 것입니다. 또한 건물을 다른사람에게 양도할 경우 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

  하지만 토지 임차권자가 토지소유자(지상권 설정자)의 협조로 물권인 지상권을 설정하게 되면 지상권자가 되어 누구에게나 대항할 수 있는 배타적인 권리를 갖게 되는 것입니다.  지상권자는 제3자에게 지상권을 양도하거나 지상권이 유지되는 동안에 그 토지를 임대할 수 있고, 토지의 소유자가 바뀌더라도 새로운 토지 소유자에게 지상권을 주장할 수도 있습니다.

 

< 지상권 최단 존속기간 >

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물, 수목의 소유 목적인 경우 → 30년

2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 경우 → 15년

3. 건물 이외 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우 → 5년

존속기간은 별도로 약정하지 않았거나, 최단존속기간보다 짧게 약정한 경우, 최단 존속기간동안 유지됩니다.

 

 

 

 계약기간 만료시 지상권자의 권리

 

  민법에서는 지상물이 현존하고 있는데 지상권의 존속기간이 만료된 경우, 계약갱신청구권 과 지상물매수청구권을 인정해 줍니다.

  계약갱신청구권은 지상권자(건물 소유자)가 지상권설정자(토지 소유자)를 상대로 지상권설정계약을 갱신해 줄 것을 청구하는 권리를 말합니다. 하지만 지상권설정자는 이를 거절할 수 있으며, 지상권자는 다시 지상권설정자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 지상권설정자는 지상물매수청구권을 거절할 수 없습니다.

지상권자        : "지상권의 계약기간이 만료되었지만, 건물을 철거하기 아까우니 지상권설정계약을 갱신해 주시오"

지상권설정자 : "갱신해 줄 마음이 없소"

지상권자        : "갱신해줄 마음이 없다면 당신토지위에 있는 내 건물을 사시오"

지상권설정자 : "어쩔수 없이 매수해야 겠구만"

 

 

 

 지상권의 소멸

 

  지상권은 원칙적으로, 경매에 의해 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 지상권은 금전이 아니라 토지 위에 건물, 기타 공작물이나 수목을 이하기 위한 용익권이므로, 환가 절차인 경매로는 지상권을 만족시킬 수 없기 때문입니다.

  그러나 선순위로 말소기준권리가 있는 경우는 다릅니다.  예를 들어 지상권보다 선순위로 근저당권이 설정되어 있는 경우, 경매에서 지상권이 낙찰자에게 인수된다면 낙찰자가 토지의 사용에 제한을 받기 때문에 낙찰금액이 떨어질 것입니다. 그러면 선순위인 근저당권자가 예기치않은 손해를 보게 됩니다. 반면, 지상권자는 설정당시 선순위로 근저당권이 설정되어 있음을 사전에 알 수 있기 때문에 근저당권에 의한 경매로 지상권이 소멸된다 하더라도 미리 예측할 수 있습니다. 따라서 원칙에도 불구하고 선순위 금전채권자를 보호하기 위해  후순위 지상권은 매가가과 동시에 효력을 잃고 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

구분	권리명	접수일	권리자	금액	소멸/인수
토지	소유권	2019-04-05	김부자
	근저당권	2019-04-08	00은행	200,000,000	소멸
	지상권	2020-01-04	우리농협	60,000,000	소멸
	임의	2020-05-01	00은행	청구금액 : 189,000,000

 

 동일한 권리자가 토지에 근저당권을 설정한 날 지상권을 동시에 설정한 경우가 있는데, 이는 금전채권의 담보권(근저당권)을 강화하기 위해 설정한 경우가 대부분입니다. 지상물이 없는 토지에 근저당권을 설정한 이후 건축물이 신축되면, 근저당권의 효력이 미치지 않는 건축물은 근저당권에 의한 경매절차에서 매각대상이 될 수 없습니다. 즉 낙찰자는 건축물로 인해 토지의 사용에 제한을 받으므로 낙찰가격이 떨어질 수 밖에 없으며, 결국 담보력의 하락으로 근저당권자가 피해를 보게되는 것입니다. 따라서 이런 피해를 예방하기 위해 지상권을 근저당권과 동시에 설정하면 타인이 함부로 건축물을 세울 수 없으므로 담보권이 한층 강화됩니다.

 

 

 

 지역권이란?

 

  지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권을 말합니다.(민법 제291조)

  지역권은 민법이 규정하고 있는 물권 중 하나이며, 민사집행법에도 그 인수와 소멸에 대해 직접적으로 규정하고 있습니다. 

  가령 A라는 사람이 맹지(지적도상 도로와 접하고 있지 않은 토지)를 소유하고 있어서 출입하기 위해 반드시 B라는 사람의 토지를 이용해야 한다면, B의 토지에 지역권을 설정해야 A는 토지를 자유롭게 드나들 수 있습니다. 이때 A의 토지는 편익을 요구하는 토지라는 의미로 요역지라 하고, B토지는 그 요구를 승낙하는 토지라는 의미로 승역지라고 합니다.

 

  이처럼 지역권은 타인의 토지를 이용한다는 점에서 지상권과 유사한 면이 있습니다.  하지만, 지상권이 사람(지상권자)를 위해 설정되는 반면, 지역권은 토지(요역지)를 위해 설정된다는 차이점이 있습니다. 따라서 지역권은 요역지와 분리하여 처분할 수 없으며, 항상 요역지의 처분에 따릅니다.

 

부동산에 지역권이 설정되어 있다면, 경매시 그 인수와 소멸에 관한 권리분석은 지상권과 같습니다.  지역권도 금전을 목적으로 하는 권리가 아니며, 어떠한 경우에도 배당이 인정되지 않기 때문입니다.