권리분석으로 알아보는 가등기 / 담보가등기

 

 

가등기는본등기(본등기)를위한예비등기로서순위보전의효력만을가지고있으며,물권변동의효력은없습니다. 담보가등기는채권자가채무자또는제3자(물상보증인)로부터금전채권을확보하기위하여채무자의부동산을목적물로하여채무자의채무불이행이발생할경우에채무자의부동산을경매처분하여변제받는방법으로진행되는제도입니다.

  부동산 거래시 등기부등본을 열람하면 소유권이전청구권보전이라는 말과 함께 '소유권이전청구권가등기'라는 항목이 존재하는데요. 이처럼 가등기란,부동산 매매계약 후 잔금 지급전에 매수인이 매도인에게 미리 설정해두는 권리입니다. 그렇다면 왜 굳이 돈을 주고 사는 사람이 다른사람에게 먼저 이전신청을 하는걸까요? 그리고 만약 내가 산 집이 나중에 문제가 생기면 어떻게 될까요? 이번 시간에는 이러한 궁금증을 해결하기 위해 가등기와 담보가등기의 차이점 및 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

가등기가 필요한 이유

 

가등기는 등기의 설정 · 이전·변경·소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때나, 청구권이 시기부, 조건부 또는 장래에 확정될 본등기의 순위를 보전합니다. 또한 가등기는 소유권이전등기, 전세권설정등기, 근저당권설정등기 등 모든 등기는 가등기의 대상이 될 수 있습니다. 즉, 소유권이전청구권 가등기는 '소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 것'을 말합니다.

 

가등기는 왜 하는 것일까요? 예를 들어, 주택 매매 거래에서 매수인의 사정상 잔금지급일을 1년 후로 미루는 매매예약을 하였는데, 매도인이 약속을 어기고 중간에 제삼자에게 매도하여 이중매매를 하였다면 최초매수인은 소유권을 찾아오는데 어려움이 많을 것입니다. 이런 경우, 매매계약과 동시에 소유권이전에 대한 가등기를 하게되면, 선순위로 소유권이전에 대한 예비등기로 인하여, 나중에 후순위인 제삼자의 소유권이 상실될 수 있음을 미리 알 수 있을 것입니다. 이처럼 가등기는 후순위 권리자에 대한 사전경고의 의미가 있습니다.

 

 

 

 

경매에서 가등기의 효력

 

가등기는 단지 등기순위를 보전하고, 추후 본등기로 인해 권리관계가 변동될 수 있음을 경고할 뿐, 자체만으로는 아무런 효력이 없습니다. (예시에서) 설령, 가등기 이후 소유권이 이전되었더라도 가등기로 인한 본등기가 되기 전까지는 소유권이전등기(3순위)는 유효합니다. 그러나 이후 본등기가 경료되면 '이OO'은 가등기 시점으로 소급하여 소유권을 확정적으로 취득하게 되며, 가등기 이후 경료된 등기(3순위, 4순위, 5순위)는 모두 소멸됩니다. 이는 선순위인 가등기 권리자를 보호하기 위함입니다.

손해를 입은 '정00, 심00'은 그들이 지급한 대여금과 보증금에 대하여 소유권자였던 '박00'을 상대로 부당이득반환청구권을 행사할 수 있고, 소유권을 잃어버린 '박00'은 이전 소유권자인 '김00'을 상대로 매매대금에 대하여 부당이득반환청구권을 행사할 수 있습니다.

<예시>

순위	권리자	취득권리	설정일자
1	김00	소유권	2010-03-01
2	이00	소유권이전청구권 가등기	2010-10-01
2-1		본등기	2015-08-31
3	박00	소유권 이전	2012-06-01
4	정00	근저당권 설정	2013-08-01
5	심00	전세권 설정	2014-06-30

 

가등기는 금전채권((근)저당권, (가)압류, 담보가등기 등) 목적으로 하는 등기보다 후순위로 설정되면 경매에서 매각되었을 때 무조건 소멸됩니다.

 

 

 

담보가등기란?

 

<가등기담보 등에 관한 법률> 에서는 금전채권의 담보를 목적으로 하는 가등기를 담보가등기로 규정하고 있습니다.

예를들어 A가 B에게 1억원의 돈을 빌려주면서 B가 소유한 3억원 상당의 부동산에 대하여 담보목적으로 소유권이전청구권 가등기를 설정하였다면, B가 정해진 날짜에 돈을 갚지 못할 경우 A는 빌려준 돈을 어떻게 돌려받을 수 있을까요? A의 선택에 따라 청산금을 채무자에게 지급하고 본등기를 하여 소유권을 이전받거나, 부동산을 경매신청하여 낙찰대금에서 받을 수도 있습니다. 이때 담보가등기는 저당권의 성격을 갖습니다.

 

 

 

소유권이전청구권가등기 와 담보가등기

 

담보가등기는 등기상으로는 '소유권이전청구권가등기' 로 표시됩니다. 따라서 등기상만으로는 담보가등기인지 여부를 판단할 수 없습니다. 다만, 법원은 가등기권리자가 있는 경우, 해당 가등기의 내용을 신고하도록 기간을 정하여 최고합니다.

 

만약 신고기간 내에 법원에 가등기권리자가 신고하지 않으면 어떻게 될까요? '가등기담보 등에 관한 법률'은 가등기권리자가 채권 신고를 한 경우에만 매각대금에서 배당받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 때문에 신고를 하지 않았다면, 담보가등기가 아니라 배당을 받을 수 없는 소유권이전청구권 가등기로 보아야 할 것입니다. 따라서 선순위 가등기인 경우 낙찰자에게 인수되고, 후순위인 경우 매각으로 인해 소멸하고 배당에도 참여할 수 없게 되는 것입니다.

 

경매부동산에 설정되어 있는 가등기가 사실상 소유권가등기라면, 배당받을 권리가 없으므로 낙찰자에게 인수됩니다. 다만, 가등기보다 선순위로 배당받을 자격이 있는 권리가 있다면, 선순위 권리를 보호하기 위해 소유권가등기는 소멸됩니다. 그리고 가등기가 담보가등기라면 매각으로 무조건 소멸됩니다.

 

▶ 소유권가등기/담보가등기 인수여부

구분	등기상 선순위	등기상 후순위
소유권가등기 (신고가 없거나, 소유권가등기로 신고)	인수	소멸
담보가등기 (가등기권리자가 경매신청하거나, 담보가등기로 신고)	소멸	소멸