대항력있는 임차인

 

 

  임차인의 대항력이란?

 

  임차인의 대항력이란, 임차하여 살고있는 주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도, 자신의 임차권을 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 대항력을 얻기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 합니다.

 

[주택임대차보호법]  제3조 (대항력 등) (1) 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

■ 대항력의 발생

   대항력은  임대차계약을 체결한 후, 주민센터에 전입신고를 마치고 입주(점유)하면  그 다음날(새벽0시)부터 제3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다.  즉 전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되었을 때, 그 다음날 '0시' 부터 대항력의 효력이 발생합니다.

  임차인이 대항력을 취득하였더라도 중간에 다른곳으로 전출하게 되면 대항력은 소멸되며,  다시 동일한 주택으로 전입신고를 한다고 해서 기존의 동일한 대항력이 생기는 것이 아니라, 새로운 대항을 취득하게 되는 것입니다.

  즉 대항요건은 취득시 뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 합니다.

 

■ 대항력의 효력

   임차인에게 대항력이 있다면, 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 임차인은 임대차 존속기간까지 양수인의 주택 인도 요구를 거절할 수 있으며, 만기가 되어 이사를 가게되면 임대차보증금을 반환해 줄 것을 요청할 수 있습니다.

 

 

 

  경매에서의 임차권은 낙찰자에게 인수될까?

 

  만약 대항력을 갖추지 못한 임차인 주택이 경매로 인해 낙찰자에게 양도된다면, 임차인은 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없습니다. 

  또한 임차인이 대항력을 가지고 있더라도, 대항력을 갖춘 시점보다 우선순위로 금전이 목적인 권리가 있다면, 그 권리를 위해 임차권은 소멸됩니다. 

  임차인의 대항력 취득시점은 전입신고한 시점과 관련이 있습니다. 입찰자는 경매에서는 현황조사서에 임차인의 전입신고일이 기재되므로 이를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

  임차인이 임대차를 해지하지 않고 임차권을 양도한다면?

 

  만약, 임차인이 이사하면서 임대차를 해지하지 않고 다른 사람에게 양도했다면, 새로운 임차인의 대항요건 취득시점은 어떻게 될까요? 양수받은 임차인의 대항요건 취득시점은 원래 임차인의 대항력을 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 원래 임차인의 대항력 취득시점이 됩니다. 

  하지만 경매의 입찰자 입장에서는 양도받은 임차권의 경우, 대항력의 취득시점을 정확히 파악하기가 어렵습니다.  입찰자가 주민센터에서 세대열람을 하더라도 새로운 임차인의 전입신고일을 기준으로 대항력 발생시점으로 판단하게 되기 때문입니다.

순위	권리자	권리내용	비고
1	A	소유권	2010-2-1 취득
2	B	근저당권	2010-5-1 등기접수
3	C	임차권	2010-12-1 전입신고
4	D	가압류	2011-5-1 등기접수
5	E	임의경매	2012-4-1 개시결정

위와같이 등기된 부동산이 경매로 매각된 경우, 표면적으로 보면 임차권자 C는 근저당권자 B보다 후순위이므로 B에게 대항할 수 없습니다. 즉  말소기준권리 보다 후순위 이므로 낙찰대금에서 배당을 받고 소멸하는 것으로 생각될 수 있습니다.

  하지만, C가 소유자 A의 동의를 얻어 B보다 먼저 대항력을 취득한  임차인 E로 부터 임차권을 양수받은 것이라면, 근저당권자 B보다 앞선 순위인 E의 대항력을 그대로 승계받은 것이므로, 낙찰자는 말소기준권리보다 앞선 임차권을 그대로 인수받게 됩니다.  이후 임대차계약 만료시  C의 보증금을 내어줘어야 하는 것입니다. 낙찰자가 입찰금액을 결정할때 임차권에 대한 인수를 고려하지 않았다면, 낙찰자는 큰 손해를 보게 되는 것입니다.

 

 이와같이 경매 부동산의 권리분석 시, 말소기준권리만을 가지고 입찰여부 및 입찰금액을 결정한다면 예기치 못한 함정에 빠질 수 있고, 바로 큰 손해로 연결되기도 합니다.  위의 사례에서는 겉으로 아무런 권리가 확인되지 않는 E가 임의경매를 신청했을때 의문을 갖고 접근하는 것이 필요합니다.