임차인도 우선변제 받을 수 있는 확정일자

 

 

 

 

 확정일자란?

 

  많은 사람들이 부동산 임대차계약을 합니다. 그런데 임대차계약은 물권이 아닌 채권 이기 때문에 특정인에 대하여만 요구할 수 있습니다. 즉 살고 있는 임차주택의 소유권이 제삼자에게 이전되면, 새로운 소유자에게는 임차권을 주장할 수 없습니다.

 

  임차인이 일정한 요건을 갖추면 제3자에게도 권리를 행사할 수 있는 대항력이라는 든든한 무기가 있기는 합니다. 하지만, 임차주택이 경매로 매각되었을 경우, 대항력만으로 보호받기에는 충분하지 않습니다.  경매에서 임차인이 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 인수되겠지만, 후순위일 경우 선순위인 금전채권자를 보호하기 위해 임차권은 소멸되며, 낙찰대금에서 배당조차도 받을 수도 없게 됩니다.  따라서 임차인이 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있도록 한 것이 바로 확정일자입니다. [주택임대차보호법 제3조의 2 제2항]

 

  임대차계약서에 확정일자를 받았다는 것은, 일자를 받은 시점에 그 계약서가 실재하고 있었다는 의미가 됩니다.  즉 법적인 증거력을 확보하게 되는 것입니다. 따라서 임차인 입장에서는 배당순위 확보를 위해 되도록 빨리 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.  확정일자는 임차인이 주민센터에 전입신고를 할 때 동시에 받는 것이 일반적입니다.

 

요즘은 따로 시간을 내서 주민센터 방문하지 않고도 전입신고나 확정일자를 온라인으로 간단히 할 수 있으니, 알아두시면 바빠서 시간을 내기 어려울때  많은 도움이 됩니다.

 

  

 

 

 확정일자는 언제부터 효력이 생길까?

 

 

  확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에서 임차주택 및 대지의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조의 2)

 

 그렇다면 확정일자로 인한 우선변제권은 언제 발생할까요?  확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수는 없고, 반드시 대항요건도 모두 충족해야 합니다. 

 

 

 배당을 받는 임차권은 언제 소멸할까?

 

  우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받았다면, 임차권은  임차인의 배당표가 확정되어 배당금을 지급받을 때 소멸합니다.  즉, 경락인이 낙찰대금을 모두 납부하였더라도 임차인의 배당표가 확정되기 전까지는 임차권이 소멸되지 않으며,  계속 주택에 점유하여 사용. 수익 할 수 있습니다.

 

 또한 임차인이 확정일자를 받았더라도 말소기준권리보다 선순위가 아니라면, 반드시 배당요구 종기일 전까지 별도의 배당요구를 해야 합니다. 그렇지 않으면 배당절차에 참여할 수 없게 됩니다.

 

만약, 말소기준권리보다 선순위로 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인이  배당요구를 하지 않으면, 임대차의 부담이 그대로 낙찰자에게 인수되므로 낙찰자는 권리분석시 임차인이 배당요구 종기일 전에 배당을 요구했는지를 확인하여 입찰금을 결정해야 합니다.

 

다만, 임차인이 채권자로서 경매를 직접 신청하였다면, 당연히 낙찰대금에서 배당을 받겠다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있으므로 임차인은 별도로 배당신청을 할 필요가 없습니다.