권리분석으로 쉽게 알아보는 환매특약등기

 

환매특약등기는 부동산 매매계약 시 매수인이 매도인에게 일정금액을 지급하고 소유권이전등기 후 해당 부동산을 다시 매입하겠다는 내용의 등기입니다.

 

 

환매특약등기 란?

 

  부동산을 매도하고 일정기간이 경과한 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 환매권이라 합니다.  그리고 환매권은 매도자와 매수자 쌍방 간의 약정 성립하는데, 이때 환매권이 있음을 표시하는 등기가 바로 환매특약등기 입니다.  즉, 계약기간 동안 돈을 지불하고 건물을 산 다음, 기간이 지나면 되팔겠다는 의미를 갖고 있습니다. 

예를 들어 A 씨가 B 씨에게 1억 원짜리 아파트를 팔면서 2년 뒤에 돌려받는다는 조건으로 6천만 원의 계약금을 받았다면, 이후 C 씨에게 7천만 원을 받고 판다면 차액인 3천만 원만큼 이익을 보게 되는 것이죠. 물론 실제로는 차익분 중 일부를 수수료 명목으로 떼겠지만 어쨌든 이득이라는 건 확실합니다. 다만 유의할 점은 만일 D 씨가 이를 어기고 기한 내에 되돌려주지 않을 경우 그동안 받은 이자 상당액을 제외한 나머지 금액만을 돌려받을 수 있다는 겁니다. 그러니 되도록이면 위험부담이 적은 선에서 환매수자와 직접거래를 하는 것이 좋습니다.

  환매특약등기는 환매가격과 기간을 반드시 표시해야 합니다. 환매기간은 5년을 넘을 수 없으므로, 기간의 약정이 없거나 5년 이상으로 기간을 약정하였다면, 환매기간은 5년으로 봅니다.

 주의해야할 점은 만약 중간에 해약하면 위약금을 물어야한다는 점이에요. 그래서 환매특약등기를 한 경우 중도해지 시 손해배상액 예정조항을 반드시 넣어야 합니다.

 또한, 환매기간이 도래하여 환매권을 행사하게 되면, 환매특약등기 이후에 설정된 전세권, 근저당권 등의 모든 권리는 효력을 잃게 됩니다.

 환매특약등기는 돈을 받을 목적으로 설정하는 등기가 아니기 때문에, 환매권자는 경매절차에서 배당에 참여할 수 있는 자격이 없습니다. 즉 경매 절차로는 환매특약등기의 목적을 만족시킬 수 없으므로, 부동산이 매각되면 소멸하지 않고 낙찰자에게 그대로 인수됩니다. 하지만, '배당받을 자격이 있는 권리' 보다 후순위로 설정되었다면, 선순위 권리자를 보호해야 하기 때문에 소멸하게 됩니다.   예를들어, 근저당권보다 선순위인 환매특약등기는 인수되고, 후순위인 환매특약등기는 소멸합니다.

 환매특약등기 절차는 어떻게 되나요?

환매특약등기를 하려면 두 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 기존주택을 팔고 새로운 주택을 구입하면서 이전집을 사는 사람에게 넘기는 방식이고, 두 번째는 새로 이사 갈 집을 사면서 현재 살고 있는 집을 파는 방식입니다. 전자의 경우라면 굳이 복잡한 과정을 거칠 필요 없이 새 주인 앞으로 된 등기부등본상에 환매특약등기를 하고 현주인에게서 넘겨받으면 되지만, 후자의 경우라면 조금 복잡해집니다. 일단 새집을 살 때 법무사사무소에 가서 잔금지급일과 전입신고일을 같은 날로 해달라고 부탁하세요. 그래야 당일에 모든 일이 처리되기 때문입니다. 그러고 나서 살던 집의 관할구청 지적과에 가서 검인을 받아야 하는데, 이것은 일종의 신고필증 같은 것으로 동사무소에서 확정일자를 받을 때 제출해야 하니 잊지 말고 받아두세요. 마지막으로 구청 세무과에 가서 취득세납부고지서를 발급받아 납부하시고 영수증을 챙겨둡니다. 그런 다음 주민센터에 가서 전입신고를 하면서 확정일자를 받으면 끝납니다.

 

 

FAQ1. 환매특약등기 등록 방법은?
일반적으로 환매특약등기는 부동산을 매매하면서 등기부등본 발급을 받을 때 등록할 수 있습니다. 등기부등본을 발급받은 후 등기소에서 환매특약등기를 설정할 수 있습니다.

FAQ2. 환매특약등기 설정에는 추가 비용이 발생하나요?
환매특약등기 설정에는 추가 비용이 발생합니다. 등기부등본 발급 시 등록대금을 납부하면 되며, 등록대금은 부동산 가압가에 따라 결정됩니다.

FAQ3. 환매특약등기를 설정하면 어떤 이점이 있나요?
부동산을 매매할 때 환매특약등기를 설정하면 매수인이 부동산을 매입한 후 일정기간동안(최장1년) 매도인이 부동산을 다시 구매하지 못하도록 보호할 수 있습니다. 이는 매수자가 매입을 결정할 때 더 큰 안정감을 제공합니다.

Conclusion. 환매특약등기는 매수인과 매도인 모두에게 이익이 되는 시스템입니다. 매수자는 안정감을 더하여 부동산 매매를 결정할 수 있고, 매도자는 환매특약등기를 통해 매수인의 소유권전회를 보호할 수 있기 때문입니다. 이러한 이점들을 고려하면 환매특약등기 설정 여부는 부동산 매매 시 중요한 요소 중 하나입니다.