사업하는 임차인을 보호하는 상가건물임대차보호법

 

 

 

상가임대차보호법은 누구를 대상으로 할까요?

 

상가임대차보호법은 상가건물을 임대차할 경우에 적용되는 법입니다. 또한 상가건물이란 소득세법, 부가가치세법, 법인세법의 적용을 받는 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말합니다. 즉, 사업자등록을 해야만 이법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 정해놓은 임대차보증금의 한도를 넘어서는 안됩니다. 상가임대차보호법은 사회적 약자를 보호하기 위해 특례를 적용하는 것인데, 보증금액이 큰 상가건물의 임차인은 사회적 약자로 보기 어렵기 때문일 것입니다.

 

* 지역에 따른 보증금 한도액

적용 지역		적용 보증금
서울특별시		9억 이하
과밀억제권역 (서울특별시 제외) 및 부산광역시		6억9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시		5억4천만원 이하
그 밖의 지역		3억7천만원 이하

 

  보증금 외에 월세를 내는 임차인이라면, 월세를 고려한 환산보증금을 적용해야 합니다.  주택임대차는 월세를 고려하지 않고 보증금만을 기준으로 소액임대차인지 여부를 판단합니다.  그러나 상가건물 임대차에서는 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합산해서 산출합니다.

 

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 

  이렇게 계산해 보면 상가임대차에서 소액임차인에 해당하는 경우는 그리 많지 않습니다. 설령 소액임차인이라 하더라도 사업자등록을 하지 않고 영업하는 사람들이 많기 때문에 실제로 상가건물 임대차에서 최우선변제권을 행사하는 임차인은 많이 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 상가임대차보호법에서 임차인은 어떤 보호를 받을 수 있을까요?

 

  상가건물 임차인은 사업자등록을 하고 건물을 점유하면 그 다음날 0시에 대항력을 얻게 됩니다. 대항력의 효력 발생 시점은 주택임대차와 동일합니다.  대항력이 있는 임차권은 경매로 매각되어도 낙찰자에게 인수됩니다.  그러나 선순위로 '금전이 목적인 권리'가 있는 경우, 선순위자를 보호하기 위해 임차인의 대항력 보유 여부와 상관없이 임차권은 소멸합니다.

 

 또한 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받는다면, 경매절차에서 다른 후순위 채권자보다 앞서 배당을 받을 수 있습니다. 이것을 우선변제권이라고 합니다.

 

 소액임차인에게는 주택임대차와 같이  최우선변제권이 주어집니다.  하지만 최우선변제권으로 배당받을 수 있는  금액은 임대건물가액(경매비용을 뺀 실제 배당금액)의 2분의 1 이내로 한정합니다.

  최우선변제권의 행사에 있어 중요한 점은 '적용기간은 언제를 기준으로 보느냐' 하는 것입니다. 최우선변제권은 다른 권리들보다 우선 변제(배당)를 받는 것인데, 각각의 다른 권리의 효력이 언제 발생하였는지(언제 등기되었는지)에 따라 그 발생시점에서의 임차권 환산보증금과 최우선변제금의 기준을 각각 달리 적용하여 최우선변제를 받게 됩니다.

 

적용기간의 기준일은 임대차가 시작된 시점이 아니라,  최우선변제권을 행사할 대상 권리가 효력을 발생한 시점이 됩니다.

 

적용기간	지 역		환산보증금	최우선변제금
2002-11-1 ~ 2010-7-25	서울특별시		4,500만원	1,350만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)		3,900만원	1,170만원
	광역시(수도권과밀억제권역, 군지역 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시		3,000만원	900만원
	그 밖의 지역		2,500만원	750만원
2010-7-26 ~ 2013-12-31	서울특별시		5,000만원	1,500만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)		4,500만원	1,350만원
	광역시(수도권과밀억제권역, 군지역 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시		3,000만원	900만원
	그 밖의 지역		2,500만원	750만원
2014-1-1 ~ 2018-1-25	서울특별시		6,500만원	2,200만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)		5,500만원	1,900만원
	광역시(수도권과밀억제권역, 군지역 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시		3,800만원	1,300만원
	그 밖의 지역		3,000만원	1,000만원
2018-1-26 ~ 2019-4-1	서울특별시		6,500만원	2,200만원
	과밀억제권역 및 부산광역시(서울특별세 재외)		5,500만원	1,900만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종, 경기 안산, 용인, 김포, 광주, 파주, 화성 포함		3,800만원	1,300만원
	그 밖의 지역		3,000만원	1,000만원
2019-4-2 ~	서울특별시		6,500만원	2,200만원
	과밀억제권역 및 부산광역시(서울특별세 재외)		5,500만원	1,900만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 안산, 용인, 김포, 광주		3,800만원	1,300만원
	세종특별자치시, 제주시, 화성시		3,000만원	1,000만원
	그 밖의 지역		3,000만원	1,000만원

 

  배당금을 예상할 때 주의해야 할 점은, 소액임차인인지 여부를 판단할 때는 환산보증금을 기준으로 하지만, 배당받을 수 있는 금액은 월세를 제외한 실제 보증금을 한도로 한다는 점입니다.

  예를 들어,  서울시에서 보증금 500만원에 월세가 50만 원인 임대차가 있다면, 환산보증금은 5,500만 원 이므로 2,200만 원까지 최우선변제금을 받을 수 있으나, 실제 보증금은 500만 원이므로 배당받을 수 있는 금액도 500만 원이 됩니다.