소액임차인의 강력한 힘, 최우선변제권

영세한 임차인의 경우 보증금이 재산의 상당 부분을 차지하기 때문에 특히 보호해야 할 사회적 책임이 있으며, 이를 위해 소액임차인에게 인정되는 권리가 최우선변제권입니다.

 

 

 

 최우선변제권이란?

 

  최우선변제권은 주택등 부동산이 경매되었을 때, 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이때는 임차인의 전입신고일이 언제인지, 확정일자를 받았는지, 대항력을 언제 취득했는지에 상관없이, 임차인의 보증금이 법에서 정한 보증금 이하이고 우선변제권과 마찬가지로 경매개시결정의 등기 전에  대항력을 갖고 있기만 한다면 배당요구 종기일 전에 배당요구하여 받을 수 있습니다.  

 

 

 

최우선변제권의 기간별 적용기준

 

최우선변제권은 전세보증금이 인상되는 추세에 따라 기준금액도 인상되고 있습니다. 적용되는 시기와 임차보증금의 범위 및 보장금액은 등기상 각 담보물권을 취득한 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 소액임차인의 전입신고일이나, 등기상 최선순위 설정일로 판단하는 사람들이 많은데 이는 잘못적용한 것입니다. 이후 다른 권리들이 있다면 각각의 권리가 설정된 시점을 기준으로 다르게 판단해야 합니다.

  또한 주택에 대한 최우선변제권은 허가받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 여부에 상관없이 적용됩니다.

적용기간	지역 구분	최우선변제 대상 임차보증금 범위	최우선별제금액 한도
1984.1.1~1987.11.30	서울, 광역시(군 지역 제외)	300만원 이하	보증금 전액
	그 밖의 지역	200만원 이하	보증금 전액
1987.12.1~1990.2.18	서울, 광역시(군 지역 제외)	500만원 이하	보증금 전액
	그 밖의 지역	400만원 이하	보증금 전액
1990.2.19~1995.10.18	서울, 광역시(군 지역 제외)	2,000만원 이하	700만원
	그 밖의 지역	1,500만원 이하	500만원
1995.10.19~2001.9.14	서울, 광역시(군 지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	그 밖의 지역	2,000만원 이하	800만원
2001.9.15~2008.8.20	서울, 수도권과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역,인천시 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008.8.21~2010.7.25	서울, 수도권과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역,인천시 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010.7.26~2013.12.31	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(수도권과밀억제권역,군지역제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014.1.1~2016.3.30	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권과밀억제권역,군지역제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016.3.31~현재	서울특별시	1억원	3,400만원
	수도권과밀억제권역(서울시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권과밀억제권역,군지역제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원

 

■ 건물이 용도변경된 경우

   점포, 사무실 등 주택외의 용도로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후, 주거용으로 용도변경되어 임차인이 살게 되었다면, 임차인은 주택임대차보호법에 따른 최우선변제를 받을 수  있습니다. 이는 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에 대해 특례규정을 정하여, 국민의 주거안정을 보장하기 위함입니다.

 

■ 최우선변제금액의 제한

   그런데, 주택에 소액임차인이 많아서 그 사람들을 모두 최우선변제해준다면 어떤 문제가 발생할까요? 만약 임차인들보다 선순위의 저당권자가 있다면, 매각대금에서 보전받아야 할 저당권자의 몫은 줄어들게 될 것입니다. 경우에 따라서는 최선순위임에도 불구하고 하나도 못 받을 수 도 있는 것입니다.  이러한 억울한 일이 생기지 않도록 하기 위해 최우선변제권의 보장금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없도록 제한하고 있습니다.  여기서 주택가액이란 낙찰대금, 입찰보증금에 대한 배당 기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액을 말합니다.  단, 경매 집행비용은 공제해야 합니다.

  이렇게 최우선변제금액에 제한을 주게 되면, 소액임차인은 최우선변제금액에서 보장된 금액을 모두 못받을 수 도 있습니다. 이런 경우 각 소액임차인들은 배당 가능한 범위 내에서 안분배당의 방법으로 받게 됩니다.

 

■ 한 가족의 구성원이 각각의 임대차계약서를 작성하여 방을 따로 계약했다면 각각 소액임차인으로 인정받을 수 있을까요?

 가족간에 계약서를 따로 작성하여 임대차계약을 맺었다 하더라 가정공동생활을 하고 있으므로 각각의 보증금을 합산한 금액을 보증금으로 하는 하나의 임대차로 봅니다. 따라서 합산금액이 기준을 초과한다면 최우선변제권으로는 한 푼도 배당을 받을 수 없게 됩니다.

 

 

 

최우선변제를 받을 수 없는 임대차계약

 

■ 채권 담보를 목적으로 하는 소액 임대차계약

  만약 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 또는 수익하려는 것이 아니라, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있다면, 계약상 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제권의 권리를 주장할 수 없습니다. 

  소액임차인에게 최우선변제권을 주는 것은, 소액의 임차보증금이라도 본인에게는 큰 재산일 수 있고, 이로 인해 설령 다른 담보권자의 지위를 해치게 되더라도  일부 보증금의 반환을 보장하는 것이 사회보장적인 취지에 타당하다고 보기 때문인 것인데, 채권을 회수하려는 것은 이런 취지에 맞지 않기 때문에 인정되지 않는 것입니다.

 

■ 임대차등기 이후의 임대차계약

    임대차등기 명령의 집행으로 임차권등기가 된 주택을 임차한 경우는 소액임차인이라 하더라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.  단, 임차권등기가 주택의 일부분에만 효력을 미친다면, 해당부분에 한정하여 최우선변제를 받을 수 없고, 등기되지 않은 부분을 임차한 경우는 최우선변제를 받을 수 있습니다.