권리분석으로 쉽게 알아보는 저당권 / 근저당권

 

 

 

 

 저당권이란?

 

  저당권이란, 부동산을 담보로 돈을 빌려주었을때, 그 부동산의 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.  저당권을 설정해 놓으면 돈을 받기위해 법원에 경매를 신청할 수 있습니다.

  그런데, 담보를 잡힌 부동산은 반드시 돈을 빌리는  채무자의 소유일 필요는 없습니다.  제3자가 자신의 부동산을 담보하여 돈을 갚겠다고 보증을 설 수도 있는 것입니다. 이때 제3자를 '물상보증인'이라고 합니다. 

 

 

 

 근저당권이란?

 

  근저당권이란, 채무자와 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도내에서 담보하는 저당권을 말합니다.

  예를 들어, 은행에서 1억원을 1년간 대출받았다면, 형편이 어려워 중간에 이자를 내지 못한 경우 채권액은 1억원보다 늘어나게 될 것입니다. 이렇듯 채권액이 변경될 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하게 되면 번거롭기 때문에 은행에서는 채권액을 확정하는 저당권을 설정하는 대신, 채권최고액 1억 2천만원을 여유있게 설정하여, 대출기간 중 채권액의 증/감에 대하여 근저당권을 새로 설정할 필요가 없어 간편합니다. 

  여기서 실제 채권액이 채권최고액보다 작을 경우, 실제 채권액에 한해 우선변제권이 인정됩니다. 반면에 실제 채권액이 채권최고액을 초과할 경우, 채권최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.

 

 

 

 저당권, 근저당권의 효력

 

저당권과 근저당권의 효력은 법률상 차이가 없습니다. 둘 다 채무자가 빚을 갚지 않았을 경우 경매신청권이 있으며, 경매에서 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 우선변제권이 있습니다. 

 

  (근)저당권은 빌려준 돈을 받기위한 권리이며, (근)저당권이 설정된 부동산이 경매로 매각되면 배당으로 빌려준 돈을 전부 돌려받지 못하게 되더라도 (근)저당권은 동시에 소멸하게 되어, 어떠한 경우라도 낙찰자에게 그 부담(채무)이 인수되는 일은 없습니다.

 

  (근)저당권은 물권이기 때문에 설정된 후 부동산의 소유권이 이전된다 하더라도 권리행사에 아무런 영향을 받지 않습니다.