경매에서 유치권이란?

 

 

 

 

 

유치권은 채권을 변제받을 때까지 점유할 수 있는 권리

 

  유치권은 남의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 이에 대한 채권을 변제받을 때까지  (별도의 법적절차 없이) 점유할 수 있는 권리입니다.  따라서 유치권은 일정한 요건만 갖춘다면 당연히 성립하는 법정담보물권이라고도 합니다.

 

 

 

 

흔한 예로, A가 시계 수리공에게 시계를 맡긴 후, 수리비를 주지 않는다면 시계공은 수리비를 받을 때까지 그 시계를 유치할 수 있는 것입니다. 

이때  A가 친구 B에게 시계를 팔았다면, B는 수리공에게 시계를 내놓으라고 할 수 있을까요?

수리공은 채무자가 아닌 B에게 수리비를 달라고 요구할 수는 없습니다. 다만, 누구라도 수리비를 주지 않으면 시계를 계속 점유할 수 있습니다.  이렇듯 유치권은 유치한 물건의 소유자가 바뀌더라도  이와 상관없이 채무의 전부를 변제받을때 까지 계속 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.  또한 유치권자는 채권을 변제받기 위해 유치물을 경매할 수도 있습니다. (민법 322조)

 

 

 

유치권의 성립요건

 

유치권은 동산뿐만 아니라, 부동산에도 성립합니다. 예를 들어, 건축물을 신축하거나 리모델링한 시공업체에게 공사비를 주지 않는다면, 시공업체는 건축물을 유치할 수 있습니다.

 

유치권은 별도로 등기할 수 없습니다.  위의 예에서 처럼 공사가 완공되지 않은 채 공사비 미지급으로 인한 유치권이 성립될 수 있고, 완공되지 않은 건축물은 당연 등기할 수 없기 때문입니다. 또한 등기는 권리자와 의무자가 공동신청하는 것이 원칙이나, 건축물 소유자가 공사비도 안주는 마당에 등기에 협력할 가능성이 매우 적기 때문이기도 합니다.

 

유치권은 반드시 유치하려는 부동산의 채권이 있어야만 그 부동산에 대하여 행사할 수 있습니다. 즉 소유자가 다른 부동산이 있더라도, 유치권자에게 다른 부동산에 관한 채권이 없는 이상, 소유자의 다른 부동산에 대하여 유치권을 주장할 수 없습니다.  

그렇다면 해당 부동산에 건축자재를 공급하는 업체는 유치권을 주장할 수 있을까요? 결론적으로 이경우는 주장할 수 없습니다. 자재 공급 업체는 부동산에 대한 직접적인 채권이 있는 것이 아니라, 시공업체와의 매매계약에 따른 매매대금채권을 갖고 있을 뿐이기 때문입니다.

 

 

 

 

유치권을 행사하려면 반드시 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다.  이때 주의할 점은 부동산이 압류되었다면 압류의 효력이 발휘되기 전부터 점유해야 한다는 것입니다.  즉 경매개시결정이 등기되기 전에 유치권자가 점유한 상태이어야 합니다.   따라서 유치권자가 등기된 이후에 점유한 경우라면, 경매의 낙찰자는  채권의 변제와는 상관없이 유치권자가에 부동산의 인도를 청구할 수 있습니다.   이때 유치권자가 인도를 거부하게 되면, 낙찰자는 법원에 인도명령을 신청하여 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

그리고 유치권자가 유치권을 주장하기 위해서 별도의 신고를 할 필요는 없습니다. 그저 해당 부동산을 점유하기만 하면 유치권은 성립하는 것입니다. 

다만, 해당 부동산의 경매가 개시되는 경우,  배당을 받기 위해 부동산의 이해관계인들이 자신의 권리를 법원에 신고할 때, 유치권자도 신고하여 주장하게 되는 것입니다.

유치권자는 유치권을 신고하지 않더라도 채권과 점유 내용이 요건을 만족하면 유치권은 성립하게 됩니다.

 

 

 

유치권은 언제 소멸될까?

 

유치권은 물권이기 때문에 변제등으로 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸하게 됩니다.

만약 유치권의 피담보채권이 공사대금에 관한 것이라면,  3년간 채권을 행사(주장) 하지 않을 경우 소멸시효가 성립되어 채무자에게 채권청구를 할 수 없습니다. 

 

 

 

 

따라서 유치권이 있는 부동산 경매에서 시공업체가 공사를 완공하였거나 중지된 후  3년간 공사대금채권을 행사하지 않았다면, 이미 소멸시효가 성립되어 유치권자는 채권을 청구할 수 없게 됩니다. 다만, 다음의 경우에는 소멸시효가 중단될 수도 있으니,  소멸시효를 공사시기로만 예측하는 것은 다소 위험할 수 있습니다.

 

  ●   법원의 지급명령결정

  ●   법원의 공사대금채권이 존재한다는 확정판결

  ●   채권자의 가압류 집행

  ●   채무자의 채무 승인

여기서 법원의 결정, 판결은 경매에 참여하는 입찰자 입장에서 확인해 볼 수 있지만, 채무자가 채무사실을 인정한다는 내용은 당사자가 아니면 알기 어렵습니다.

 

 

 

경매 부동산에 유치권이 있는 경우 해결하려면?

 

 경매 부동산의 물건을 검색하다 보면  "유치권 신고 있음"이라는 문구를 종종 보게 됩니다.

위에서 언급한 바와 같이 유치권은 법원에 신고를 했다고 해서 반드시 인정받는 것도 아니고, 신고하지 않았다고 해서 인정되지 않는 것도 아닙니다.  다시 말해서 유치권의 신고사실 여부는 성립에 그다지 중요하지는 않습니다.

 

 

 

유치권이 있는 부동산을 입찰하기 위해서는 우선 현장에 찾아가 유치권을 주장하는 사람을 만나볼 필요가 있습니다. 유치권자는 당연 건축물을 점유하고 있어야 인정되기 때문에 방문하여 직접 만나거나, 연락처를 얻을 수 있습니다. 만약 만날 수도 없고, 연락처도 알 수 없다면 유치권 신고는 효력이 없을 가능성이 높습니다.

 

유치권자를 만났다면 유치권자가 원하는 변제금액을 확인하고, 내가 부담할 수 있는 범위 내에서 흥정합니다. 만약 범위를 벋어난다면 입찰을 포기할 수밖에 없지만, 범위 내에서 합의가 되었다면 유치권자가 말을 바꿀 수 있기 때문에 반드시  금액등의 내용을 문서로 작성하여 남겨 두어야 합니다.

 

 

유치권에 있어서 입찰자는 공사의 도급인도 아니고, 수급인도 아닙니다.   입찰자는 유치권분쟁에서 단지 제삼자이며, 유치권의 성립여부를 외형만 보고 쉽게 판단한다면 낙찰 시 예기치 않은 큰 손해를 감수해야 할 수도 있기 때문입니다.  유치권 여부의 판단에 대한 명확한 근거가 없다면, 유치권 주장자를 상대로 싸울 필요도 없습니다.