권리분석의 시작 말소기준권리

'말소기준권리' 란 경매에서 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

 

 

 '말소기준권리' 란?

 

 부동산에는 소유권, 전세권, 저당권, 임차권, 지상권 등 많은 권리들이 있을 수 있습니다.  그런데 그 부동산이 경매로처분될 경우, 부동산에 있는 권리 중 인수와 소멸(말소) 여부를 판단하는 기준이 되는 특정권리를  '말소기준권리' 라고 합니다.   

 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 합니다.  반면, 말소기준권리 및 후순위 권리는 모두 소멸되기 때문에 낙찰자는 신경쓰지 않아도 됩니다.  따라서 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 가장 선순위인 것을 찾은 다음, 이후의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸된다고 보면 됩니다.

 

<말소기준권리가 될 수 있는 권리>

 ·  압류, 가압류

 ·  저당권, 근저당권

 ·  압류, 가압류

 ·  담보가등기

 ·  배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자

 ·  경매개시결정등기

부동산에 말소기준권리가 될 수 있는 권리가 2개 이상인 경우, 순위가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다.

 

 <예시>

 아래 표에서 말소기준권리는  말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 가장 선순위인  'A은행/ 근저당권'입니다.

 또한 말소기준권리보다 선순위인  '이두리/ 가처분'은  매각된 후에 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

순위	권리자	권리내용	설정일자	인수/소멸
1	김하나	소유권	2010.01.05.
2	이두리	가처분	2010.03.31.	인수
3	A은행	근저당권	2010.05.01.	소멸(말소기준권리)
4	김부자	가압류	2015.04.01.	소멸
5	정말로	전세권	2017.05.31.	소멸(배당요구)
6	최고다	가압류	2018.01.04.	소멸
7	A은행	임의경매 신청	2019.12.01.	소멸

 

 

 

 '말소기준권리' 의 예외

 

 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리중에는 예외적으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 고스란히 인수되는 권리도 있습니다.   예를 들어 예고등기, 건물의 철거를 목적으로 하는 가처분등기, 이전 소유자의 가압류는 순위에 상관없이 소멸되지 않는 대표적인 등기  입니다.

 

 또한 부동산의 권리 중 등기할 수 없는 권리들도 있습니다. 특히 부동산 경매에서 가장 문제되는 것은 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 입니다.  말소기준권리의 법칙을 적용하려면 우선 등기가 되어 있어야 하는데, 이 권리들은 등기할 수 없기 때문에 등기접수일자, 순위번호, 접수번호가 없습니다.  즉 '효력 발생 순위'(언제 효력이 발생되었는지)와 상관없이 인수 또는 소멸이 결정되는 권리입니다.

 

이와같이  경매에 참여 시  '말소기준권리의 법칙'을 적용할 때는 예외사항도 있음을 알고있어야 합니다.