큰 이익을 남기는 가압류부동산

가압류는 경매에서 어떤 의미기 있을까요?  왠지 가압류가 있는 경매물건은 경계를 하게됩니다. 하지만 제대로 분석하면 금전적 손해를 미리 예방할 수 있고, 간단히 해결될 수 도 있습니다.

 

 

 가압류란?

 

가압류란 금전채권과 관련된 소송에서 판결이 확정될 때까지 채무자 소유 부동산을 현재 상태로 동결시키는 것을 말합니다. 금전채권에 대한 채권자가 가압류 신청을 하면, 법원이 가압류 결정을 해서 등기부에 기입하는 것입니다.

 

 가령, A가 B에게 돈을 빌려주면서 B가 소유한 부동산에 근저당권과 같은 담보권을 설정해 두었다면, A는 담보권을 실행하여 B 소유 부동산으로 쉽게 채권을 변제받을 수 있을것입니다. 그러나  담보권을  설정해두지 않았다면, A는 B를 상대로 대여금반환 청구소송에서 승소한 뒤, B소유 부동산에 대해 강제경매를 해야 할 것입니다. 한마디로 절차가 복잡하고 시간도 소요되죠.  그런데 만약 소송이 진행되고 있는 중에 B가 부동산을 팔아버리기라도 한다면 A는 소송에서 이기고도 B의 부동산에 대하여 변제를 받을 수 없게 되겠죠. 따라서 B가 부동산을 빼돌리지 못하도록 하기 위해 A는 B소유 부동산에 대하여 미리 가압류를 해 두는  것입니다.

 

가압류의 대상이 될 수 있는 채권은 임대차에서의 보증금반환청구권 외에도 손해배상청구권, 위자료청구권, 공사대금청구권, 판매대금 등 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 모든 채권이 됩니다.

 

가압류를 신청하면 법원은 B에게 변론의 기회를 주지 않고 최소한의 형식만 확인 후 결정하여 등기부에 기재합니다.

 

 

 

 경매에서 가압류의 효력은 어디까지 일까?

  우선 가압류를 신청한 채권자가 본안소송에서 승소하게 되면, 가압류한 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있고, 낙찰되면 가압류 등기시점을 기준으로 하여 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.  따라서 경매로 인해 낙찰되면 가압류권자가 배당을 받든 받지않든 상관없이 모든 가압류는 소멸하게 됩니다.

 

 그렇다면 경매절차의 배당시점까지 가압류의 소송이 끝나지 않으면 어떻게 될까요?  배당시점까지 본안이 소송이 확정되지 않은 경우, 법원은 낙찰대금 중 가압류채권의 금액만큼을 공탁하게 됩니다. 그래서 승소하면 공탁금을 가압류권자에게 주고, 패소하면 후순위권리자에게 추가로 배당해 주는 것입니다.

 

 만약 가압류된 부동산이 매매등으로 인해 양도된 후, 양수자의 채권자가 신청한 경매에서 제3자가 낙찰받았다면, '가압류'는 경매 낙찰자에게 인수될까요?   아니면 소멸될까요?

 

순위	권리자	권리내용	비고
1	B	소유권	전소유자
2	A	가압류	전소유자에 대한 가압류
3	C	소유권 이전	현소유자
4	D	근저당권	현소유자에 대한 채권자
5	E	전세권	현소유자에 대한 채권자
6	D	임의경매 신청

 가압류된 부동산도 일단은 매매등으로 인해 소유권이 이전될 수 있습니다. 그러나 A는 D의 경매신청으로 인한 배당을 받을 수 없습니다. A는 C의 채권자가 아니라 B의 채권자이기 때문입니다.  결국 A의 가압류는 낙찰자에게 인수됩니다.  그러니 부동산의 경매에서 가압류가 등기되어있을 경우, 배당으로 소멸될 것인지 아니면 낙찰자가 인수받게 될 것인지 반드시 분석해 보고 입찰금을 적어내야 합니다.  따라서 가압류된 부동산은 인수될 것을 감안하여 입찰을 꺼려하거나, 낮은 낙찰가를 형성하게 되는 것입니다.

 

 하지만, 낙찰자에게 인수될 것으로 예상되더라도,  아직 가압류 신청자의 본안소송이 끝나지 않았다면 본안소송의 결과에 따라 낙찰자에게 큰 이익이 주어질 수 있습니다. 가압류가 인수될 것으로 예상하고 아주 낮은 가격으로 낙찰받은 자가 있다면, 가압류 신청자의 본안소송 패소로 인하여 가압류가 말소될 것입니다. 따라서 낙찰자는 낮은 입찰가격으로 가압류의 부담없이 부동산을 취득할 수도 있는 것입니다.

 

 물론 입찰자 입장에서 본안소송이 패소될지 여부를 알기는 매우 어렵습니다. 가압류의 원인이 된 채권관계는 당사자만이 정확히 알고 있기 때문입니다. 하지만 권리분석에 소홀하여 인수받을 가압류가 있음을 생각하지 못하고 입찰하는 일은 최소한 없어야 하겠지요.

 그만큼 가압류가 등기된 부동산의 경매는 권리분석이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.