권리분석으로 쉽게 알아보는 전세권

 

 

 

 전세권이란?

 

  전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있는 용익물권입니다. (민법 제303조)  전세권은 반드시 전세금 지급 및 등기를 해야 합니다. 

 

 흔히들 전세권과 임대차에 대하여 혼동을 하는 경우가 많습니다.  임대차계약서만 작성하고 등기를 하지 않으면 임대차가 됩니다. 임대차는 월세 지급여부에 따라 전세와 월세로 나눌 수 있습니다.  한편, 임대차 계약을 부동산 등기부에 전세권설정등기를 하면 전세권이 되는 것입니다.  즉, 월세를 지급하더라도 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 했다면 전세권이 됩니다.

 

▶ 전세권과 임대차의 구분

구분	전세권	임대차
		전세	월세
등기여부	등기	미등기	미등기
월세 지급여부	무관	미지급	지급

 전세권 만료시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 전세권자는 별도의 소송절차 없이 법원에 경매신청을 할 수 있습니다. 그리고 매각이 되면 우선변제권이 인정되어 배당순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있습니다.  만약 건물 일부에  전세권이 설정되었다면, 건물 전체를 경매 신청할 수 없습니다. 이때는 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받은 후에 강제경매를 신청할 수 있습니다.  다만, 우선변제권은 부동산 전체의 낙찰대금에 대하여 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 전세권의 효력

 

  전세권은 사용.수익할 수 있는 용익권과, 경매신청을 할 수 있고 다른 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 담보권의 두가지 성격을 가지고 있습니다. 용익권이라면 금전채권보다 선순위인지  여부에 따라 인수와 소멸을 판단하면 됩니다.  반면 담보권이라면 무조건 소멸됩니다.

 

 경매에서 금전채권보다 후순위인 전세권은 매각으로 무조건 소멸됩니다. 그리고 소멸과 동시에 전세보증금 반환청구권이 발효되어 경매절차에서 배당에 참여할 수 있습니다.

 

  만약 전세권자가 경매를 신청한다면,  별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 자격이 발생하며, 자신의 보증금 중 일부 또는 전액을 배당받지 못하더라도 전세권은 소멸합니다.  따라서 선순위 전세권자는 낙찰대금이 보증금에 미치지 못할 것으로 예상된다면, 낙찰자에게 전세권을 인수시키던지  자신이 낙찰받아서 제값을 받고 매도할지를 선택해야 합니다. 그렇지 않으면 보증금의 전부 또는 일부를 손해볼 수 밖에 없습니다.

 

예시) 후순위 전세권자의 경매신청

순위	권리명	접수일	권리자	금액	소멸여부
1	소유권	2020-02-01	김부자
2	근저당권	2020-04-01	00은행	300,000,000	소멸
3	전세권	2021-07-01	이보증	210,000,000	소멸
4	강제경매	2022-02-01	이보증	청구금액 : 220,000,000	소멸

 

그런데 전세권이 금전채권보다 선순위인 경우도 소멸될까요?   

전세권이 선순위인 경우, 전세권자가 배당요구도 하지 않고 경매신청인도 아닌 경우에만 전세권이 인수되고, 그외의 경우에는 모두 매각으로 소멸됩니다.  그리고 전세권을 인수받은 낙찰자는 보증금 반환 의무 뿐만 아니라, 기존 전세권설정자(전소유자)의 지위도 고스란히 승계하게 됩니다.

전세권자 구분	선순위 전세권	후순위 전세권
배당요구 X   (and)   경매신청 X	인수	소멸
배당요구 O    (or)    경매신청 O	소멸	소멸

 

 존속기간이 만료되지 않은 전세권을 인수받은 낙찰자는, 만료되기 6개월에서 1개월 전에 전세권자에게 갱신하지 않겠다는 의사를 표시함으로써 전세권을 만료와 동시에 소멸시킬 수 있습니다.

  그러나 등기상 존속기간이 이미 만료된 전세권을 인수받은 낙찰자의 경우,  존속기간이 정해지지 않은 것으로 보아 언제든지 전세권자에게 전세권 소멸을 통지할 수 있고, 통지받은 날로 부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸됩니다. (민법 제313조)    따라서 낙찰자가 입주를 하거나  좋은 조건으로 새로 임대하고 싶다면, 잔금 납부 후 즉시 전세권자에게 내용증명으로 전세권의 소멸을 통고하는 것이 좋습니다.

 

 전세권이 금전채권보다 선순위인 경우라도, 전세권자가 경매절차에서 배당요구종기 전에 법원에배당요구서를 제출하는 방법으로 전세금의 반환을 요청할 수 있습니다.  하지만 전세권자가 일단 배당을 요구하면, 보증금을 전액 배당받지 못한 선순위 전세권자라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.