경매에서 주의해야 하는 임차권등기

 

 

 

 

임차권은 왜 등기할까요?

 

  임차권은 채권이므로 임차인은 임대인에게만 임차권을 주장할 수 있습니다. 그래서 원칙적으로 임대차 기간 중에 임대인이 부동산을 제삼자에게 양도하게 되면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 

 

  하지만, 이렇게 되면 보증금을 돌려받을 수 없게 되거나, 살고있는 집을 빼앗겨 불안해서 살 수 없을 것입니다. 그래서 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득하는 방법이 있습니다.

  하지만 임대차기간이 종료된 후에 보증금을 반환해 주지 않는다면, 보증금을 돌려받기 위해 소송을 해야하는 번거로움과 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 또한 이사를 하게 되면 대항력을 잃게 되기 때문에 꼼짝없이 살던 집에 머물러 있어야 하는 어려움이 있겠죠?

  

  이러한 문제를 해결하기 위 임차인은 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.  이에따라 법원이 임차권등기 명령을 결정하게 되면, 임차인은 임대인의 협조 없이 임차권을 단독으로 등기할 수 있을 뿐만 아니라, 임차인이 살고 있던(임차한) 주택에서 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지할 수 있습니다.

  단, 임차권의 등기는 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되 아니한 경우로 한정하여 인정되고 있습니다.

 

 

 

임차권 등기는 언제부터 효력이 발생될까요?

 

  임차권등기의 효력이 언제부터 발생하는지 아는 것은 중요합니다.  효력이 발생되기 전에 주민등록을 이전하게되면 기존에 가지고 있던 대항력을 잃게 되기 때문입니다.

   효력이 발생하는 시점은 법원에 임차권등기명령을 신청한 날이 아니라, 임차권등기가 등기부에 기재된 시점입니다.  따라서 임차인은 임차권이 등기된 후에 주민등록을 이전해야만 기존의 권리를 계속 유지할 수 있습니다.

 

 

 경매에서 임차권은 매수인에게 인수될까요? 

 

  일반적으로 등기상 금전에 목적인 권리(근저당권, 가압류, 담보가등기 등)는 경매에서 매각으로 소멸됩니다. 하지만, 임차권은 금전이 목적이 아니라, 부동산을 사용 · 수익 하는 것이 목적인 권리이기 때문에  원칙적으로 낙찰자에게 인수됩니다. 

 다만, 선순위에 금전이 목적인 권리자가 있다면, 후순위인 임차권이 낙찰자에게 인수될 경우 낙찰가격이 떨어져 선순위 권리자에게 손해를 끼칠 수 있습니다. 따라서 금전이 목적인 선순위 권리자가 있는 경우에는 임차권이 인수되지 않고 소멸하게 됩니다.  이때 임차인은 따로 배당요구를 하지 않더라도 배당받을 채권자에 속하게 됩니다.

민사집행법 제148조 (배당받을 채권자의 범위)

 1. 배당요구의 종기까지  경매신청을 한 압류채권자

 2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

 3. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자

 4. 저당권, 전세권, 그밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자